长租公寓风波频发，信任危机如何解除

近日来，长租公寓的各类风波正在上海、杭州、成都多地上演。

针对长租公寓行业目前面对的信任危机问题，不少从业者也开始积极寻求解决办法，提出各类如加强监管、联合抵制等建议，优客逸家CEO刘翔就开始呼吁将预收的租金交由银行进行监管。

面对恶意跑路的经营者造成的信任危机，正规经营的长租公寓品牌应如何破解难题，带动行业良性发展，已经成为长租公寓从业者急需解决的事情。

风波频发

长租公寓遭遇信任危机

目前长租公寓风波，大多是由于“高进低出”“长收短付”的经营模式导致。“高进低出”指向房屋权利人支付的租金高于向承租人收取的租金；“长收短付”是指收取承租人租金的周期长于给付房屋权利人租金的周期。

据人民网整理报道：8月27日，有租客在杭州长租公寓“友客”刚刚交了2万余元房租，中介便卷款而逃；8月29日，杭州长租公寓“巢客”因资金链断裂拖欠租金，引发房东强烈不满；上海长租公寓“岚越”在浦东的办公室也在一夜之间人去楼空。

而在成都，8月21日，成都市住建局发布了《关于住房租赁风险的提示》，提到近期数家住房租赁企业因采取“高进低出”“长收短付”经营模式出现“爆仓”“跑路”，请住房租赁当事人提高警惕。

图片来源：成都市住房和城乡建设局官网

就在同一日，成都市住建局再次发布通报称，巢客遇家（成都）科技有限公司、海南每天房屋租赁有限责任公司成都分公司、成都连合之家科技有限公司、四川租猪帮房屋租赁有限责任公司等四家企业，存在未按约定向房东支付租金的情况。

图片来源：成都市住房和城乡建设局官网

8月24日，一家名为友客的长租公寓平台被成都市锦江区人民法院立案。

图片来源：企查查

8月28日，成都市住房和城乡建设局发布了关于开展住房租赁企业专项排查工作的通知，要求住房租赁企业开展自查，成都市房地产经纪协会对会员企业全面排查，区（市）县对辖区内住房租赁企业深入开展排查。

而在更早之前，还有部分长租公寓被爆出的装修甲醛超标，疫情期间房租明降暗涨的情况，也让这个行业的口碑遭遇不小的影响。

多方协议糊涂账

也将造成信任缺失

除了“高进低出”“长收短付”模式导致的风波事件，天虎科技也注意到近期成都部分租客与房东所遭遇的难题。

杨先生在今年6月30日提前一个月续租了房子，一次性交付了三个月的房租和物管费，花掉了自己一个月的工资。签署的租房合同上显示，公寓提供方为成都青客，公寓管理方为成都趣猪。

然而让他没想到的是，就在8月底，成都青客被爆出未将从租客处收到的租金按时交付房东的消息，“成都青客跑路”的猜测不胫而走，这让杨先生慌了神，他很担心自己的房租要“打水漂”。

不过，目前成都青客公寓管理有限公司已发布公告表示自己并未“跑路”，而是与四川满城房地产经纪有限责任公司在资产转让方面存在纠纷，双方各执一词。

天虎科技曾在8月31日前往四川满城位于通惠门路的办公地点，发现该办公地点大门紧锁，一道铁栅栏隔断了电梯通往办公地点的路。

一位满城中介向天虎科技讲述了更多细节。28日，满城工作人员还在正常上班，到了晚上就通知休息两天。31日，四川满城发布通告宣布暂停经营，“当天微信工作群都被领导解散了”。

四川满城通告表示，成都青客自接手房屋租赁业务以来，多次拖欠租金，四川满城自行筹措资金垫付租金及经营成本，向青客予以追索未果，不得已暂停经营。

四川满城通告

9月1日，青客回应了满城的通告，称四川满城方面在履行过程中存在严重违约行为，导致青客不能了解标的房源基本情况、业主租金支付和次承租人租金交纳情况等。

长租公寓≠集体爆雷

行业正积极寻求应对方式

长租公寓行业十分年轻，2012年至2014年间集中爆发，培育出大批千万量级的长租公寓企业。

随后，大量房地产企业也开始布局长租公寓，据报道，截至去年年底，国内百强房企中约1/4都布局了长租公寓业务，其中TOP20房企长租公寓已累积开业房源突破32万间。同时，资本市场和政府部门也一直在通过多种途径为行业“输血”。

但疫情与近期的负面风波，正在让这个行业中正规经营的公寓品牌遭遇“至暗时刻”。

不少业内人士认为，“高进低出”“长收短付”本就是不合理的模式，应该受到抵制。针对这类情况，行业内也开始积极自救，思考如何帮助房东与租客避免再次遭受此类情况。

优客逸家CEO刘翔向天虎科技表示，“高进低出”“长收短付”对行业的影响较为致命的，是让部分房东、租客丧失了对长租公寓的信心，他表示，“坏孩子犯错跑了，好孩子在挨打”，就是行业中正规经营的品牌的心声。

“最近，我们也接到部分房东和租客电话咨询表达担心，甚至有些租客会受到新闻的影响，不敢选择长租公寓。但长租公寓与爆雷不能划等号，大部分长租公寓品牌并不会为了短期利益就影响自身品牌，例如优客逸家很早就放弃了用长周期预收加杠杆和竞争性出价进行扩张，我们宁愿发展慢一点，也一定要保持稳健。”

针对这类情况，行业内也在积极寻求方式解除信任危机。

刘翔认为，可以采取将预收的租金由银行介入监管的方式——

要求超过三个月的预收租金都必须进银行监管账户；

制定惩罚制度，未遵守预收监管条规的租房企业被举报后要受到预收租金双倍的重罚；

制定奖励制度，每个小区门口贴上举报奖励公告，举报人可获得违规预收租金等额的奖励。张贴举报奖励公告的小区物业可获得一定奖励。

目前，行业内也有不少长租公寓品牌已经联合起来，开始抵制“高进低出”“长收短付”等不良行为。

律师解读

针对“高进低出”“长收短付”的经营模式，天虎科技也邀请了律师进行解读。

矩衡律师事务所合伙人余艺民律师表示，部分长租公寓“高进低出”“长收短付”虽然看似是双方自愿的市场行为，但实际上并不符合市场化竞争的基本规律，是存在诈骗预谋的可能性的。而从目前情况来看，租户、房东已进行了报案，公安机关也进行了立案，证明了这种行为构成了犯罪，相关负责人应当依法承担刑事责任。

而在维权方面的话，如果房东与长租公寓公司签订的是委托代理合同，长租公寓代表房东与租客签订协议，房东可能就无权要求租户搬离，只能要求长租公寓承担相应违约责任；如果房东与长租公寓签订的是租赁合同，并同意长租公寓进行转租，房东就可在达到合同约定的解除条件后，要求解除租赁合同并要求租户搬离。

北京君泽君（成都）律师事务所方毅律师表示，爆雷的原因可能是“高进低出”造成资金链断裂，或是“长收短付”形成了资金池，企业无心经营了。虽然“高进低出”“长收短付”在民商法领域没有明确禁止，但通过“高进低出”“长收短付”的方式收到租客租金后，就开始玩失踪，这就有问题了。“玩失踪”也反映出这类公司通过“高进低出”、“长收短付”获取财产利益的不法占有目的，这种情况下就涉嫌刑事犯罪。

对于整个行业来说，非正规经营的企业仍占少数。这股“爆雷潮”过后，长租公寓行业必将进入新一轮洗牌期。

对于长租公寓品牌来说，要解除信任危机，在政策与监管到位的同时，也需在产品品质和服务上继续下功夫，带动整个公寓租赁市场的良性发展。

天虎科技